Квартирный вопрос. Анализ рынка жилой недвижимости в Тольятти.
Традиционно в специальном выпуске «ПН», посвященном строительству, мы
представляем анализ текущей ситуации на рынке жилья. Свое видение ситуации
предлагает вашему вниманию Президент некоммерческого партнерства «Тольяттинская
гильдия риэлторов» Алексей Журавлев.
Ситуация на рынке
Застой на рынке тольяттинской недвижимости, начавшийся в прошлом году, продолжился и летом, совпав по времени с традиционным сезонным спадом активности на рынке. Причина застоя по большей части заключается в дисбалансе спроса и предложения, с заметным преобладанием последнего. Количество предложений квартир в городе продолжает увеличиваться, превысив 12 000 штук. Самый большой выбор в сегментах двухкомнатных и однокомнатных квартир (3300 — 3200 предложений). Однако наибольшие темпы роста количества предложений у трехкомнатных квартир. С начала года количество трехкомнатных квартир на рынке увеличилось на 700 штук. В сегменте четырехкомнатных квартир ситуация противоречивая. С января по май количество предложений увеличилось на 36%, но в июле произошло снижение на 9%. Связано это скорее не с ростом продаж в данном секторе, а с тем, что продавцы из-за застоя решили временно снять свои квартиры с продажи до лучших времен
Традиционно в специальном выпуске «ПН», посвященном строительству, мы представляем анализ текущей ситуации на рынке жилья. Свое видение ситуации предлагает вашему вниманию президент некоммерческого партнерства «Объединение риэлторов» Алексей Журавлев.
Ситуация на рынке
Застой на рынке тольяттинской недвижимости, начавшийся в прошлом году, продолжился и летом, совпав по времени с традиционным сезонным спадом активности на рынке. Причина застоя по большей части заключается в дисбалансе спроса и предложения, с заметным преобладанием последнего. Количество предложений квартир в городе продолжает увеличиваться, превысив 12 000 штук. Самый большой выбор в сегментах двухкомнатных и однокомнатных квартир (3300 — 3200 предложений). Однако наибольшие темпы роста количества предложений у трехкомнатных квартир. С начала года количество трехкомнатных квартир на рынке увеличилось на 700 штук. В сегменте четырехкомнатных квартир ситуация противоречивая. С января по май количество предложений увеличилось на 36%, но в июле произошло снижение на 9%. Связано это скорее не с ростом продаж в данном секторе, а с тем, что продавцы из-за застоя решили временно снять свои квартиры с продажи до лучших времен.
Суммарный объем продаваемого на данный момент жилья в переводе на квадратные метры составляет около полумиллиона квадратных метров. Учитывая, что суммарный объем жилой площади в Тольятти составляет около 13 млн кв. м, цифра 500 тыс. выглядит достаточно впечатляющей. Однако примерно треть трудоспособного населения города нуждается в улучшении жилищных условий, а это при переводе в метры означает 1,5—2 млн кв. м жилья. Так почему же, несмотря на столь большую потребность в жилье у горожан, уже выставленные на продажу квартиры остаются невостребованными? Думаю, ответ на этот вопрос понятен всем читателям. Цены, по которым продается жилье в городе сегодня, доступны довольно ограниченному числу жителей, и любая информация о росте доходов граждан заставляет их расти еще больше. Хотя стоит отметить, что за последние три месяца рост цен по большинству типов квартир остановился, а по некоторым типам даже наблюдается незначительное снижение.
Больше других выросли цены на двух- и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки. Также стоит отметить рост цен на двух- и трехкомнатный «ташкент» и продолжающееся падение цен на двух- и трехкомнатные квартиры макаровской планировки, в то время как цены на однокомнатную «макаровку» выросли. В целом цены на квартиры снизились примерно на полпроцента по сравнению с уровнем начала года. Данный факт не может обрадовать тех, кто уже сделал инвестиции в рынок жилья.
Относительно прогнозов на ближайшее будущее есть два противоположных мнения экспертов. Первое — рынок начал восстанавливать баланс между спросом и предложением и через некоторое время, ориентировочно осень-зима этого года, мы увидим окончание застоя. Второе — в связи с мировым финансовым кризисом, ростом стоимости ипотечных кредитов и недостаточными темпами жилищного строительства покупка квартир будет недоступна для большинства жителей. В этом случае возможно развитие рынка аренды жилья.
Что касается сегментации предложений по районам города, то тут никаких существенных изменений с весны не произошло. В Автозаводском районе продается 60% квартир, в Центральном районе — 27%, в Комсомольском — 7%, в Шлюзовом — 5%, в районе Жигулевское Море — 1%.
Перспективы
Прогнозировать движение тольяттинского рынка недвижимости по-прежнему остается делом неблагодарным. Основным, решающим фактором является общее развитие экономики города и изменение благосостояния горожан.
Улучшение финансовых и производственных показателей ОАО «АВТОВАЗ» в последнем периоде является позитивным фактором. Следствием этого может стать увеличение финансирования программы по субсидированию работников завода при покупке жилья. Также не стоит забывать про правительственную программу «Молодой семье — доступное жилье», которой в ближайшее время сможет воспользоваться еще большее количество семей, за счет роста рождаемости. В результате спрос на жилье вырастет, хоть и не значительно.
К позитивным факторам можно отнести прошедшие недавно выборы главы города. Возможный результат этого — введение в эксплуатацию в ближайшее время вновь построенного, но не сданного из-за бюрократических проволочек жилья, а также выделение земельных участков под новое строительство. Однако пока движения мэрии в эту сторону не наблюдается.
Думаю, что в ближайшей перспективе (до конца года) ожидать роста цен на жилье не стоит. Возможны некоторые незначительные изменения цен на отдельные типы квартир, но произойти они могут как в сторону повышения, так и сторону понижения.
Дальнейшее увеличение объемов строительства жилья может вызвать проблему, когда продолжающийся рост себестоимости строительства при недостаточно платежеспособном спросе в итоге приведет девелоперов к необходимости развития рынка рентного жилья, когда целые новостройки будут сдаваться в аренду. Бизнес на доходных домах работал как в России до 1917 года, так и в западных странах, где он продолжает эффективно работать сегодня. Рано или поздно в Тольятти такой бизнес тоже появится.
По материалам газеты "Понедельник"
